Acheter pour louer, quels avantages ?

Lorsqu’on investit dans l’immobilier locatif, on achète un logement pour le louer et percevoir des revenus. Des avantages fiscaux permettent d'augmenter la rentabilité de cet investissement immobilier en réduisant l’impôt sur le revenu. Cet investissement immobilier permet de se constituer un patrimoine et un complément de revenus. Il existe plusieurs programmes de défiscalisation pour un investissement immobilier.

Pourquoi réaliser un investissement immobilier ?

L’immobilier est généralement un placement rentable. Pour un investissement locatif, l'objectif principal est de faire des bénéfices en louant. C’est un investissement immobilier à long terme et le retour de ce placement n'est pas immédiat. La ville et l’emplacement sont essentiels lors d’un investissement immobilier ; il faut que le marché locatif soit porteur avec une réelle demande de location. Si l’investissement dans un bien immobilier neuf est plus cher à l’achat, l’écart est compensé par divers avantages fiscaux. Avec ce type d'investissement, on se constitue un patrimoine durable dont la transmission est facile. On peut recourir à un emprunt immobilier pour investir sans forcément avoir un apport initial. Il permet de préparer sa retraite, de louer à sa famille, de profiter d'un complément de revenus.

Les dispositifs pour défiscaliser dans l’immobilier

Il convient de choisir le dispositif fiscal le plus approprié aux objectifs pour investir dans l’immobilier.

• La loi Pinel 2018

Prolongée jusqu'en 2021, elle a remplacé la loi Duflot de 2014.
Explication de la loi Pinel : elle permet de réduire ses impôts en achetant un bien immobilier neuf qui est destiné à la location. La loi Pinel permet de choisir entre différentes durées d’engagement. La plus courte est de 6 ans avec une réduction d’impôts de 12 % sur le prix d’achat. Une durée d'engagement de 9 ans offre une réduction d’impôts de 18 % du prix d’achat. Enfin, pour un engagement long de 12 ans, la réduction s’élève à 21 %. Dans tous les cas, l'investissement est limité à 300 000 euros. Il est possible d'investir dans des parts de SCPI éligibles à la loi Pinel. L’un des avantages de cette loi est qu’elle permet au propriétaire de louer à un ascendant ou un descendant. Elle n’est éligible que pour les villes classées en zones A, A bis ou B1 sur dérogation préfectorale. Les loyers sont obligatoirement modérés pendant la totalité de la durée de défiscalisation.

• Le dispositif Censi-Bouvard

Le dispositif d’investissement immobilier Censi-Bouvard est prorogé jusqu’à fin 2018. Il s’agit d’investir dans l’immobilier locatif meublé (sans inscription au Registre du Commerce et des Sociétés). Ce dispositif permet de réduire l’impôt sur le revenu à hauteur de 11 % du prix HT pour les logements. Cette réduction s’étend sur neuf ans. Le dispositif permet de récupérer la TVA sur l’achat immobilier d'une résidence avec services pour étudiants ou d'une résidence avec services agréées pour personnes âgées ou handicapées ou d'une résidence d’accueil et de soins agréées. Le bien doit être loué meublé et par un bail commercial pour au moins neuf ans. Le montant maximal pour le calcul de la réduction d’impôts est de 300 000 euros alors que les recettes locatives ne doivent pas dépasser 23 000 euros par ans.

• Le nouveau dispositif loi Cosse ancien

Le dispositif de défiscalisation Cosse ancien ou « loyer abordable » remplace les dispositifs Borloo et Besson ; il est prolongé jusqu’au 31/12/2019. Il a pour objectif de fournir des logements au loyer plus bas que la moyenne ; en contrepartie, le propriétaire bénéficie de réductions fiscales. Plus le loyer est bas, plus la réduction d’impôt est élevée ; elle peut être de 15 à 70 % du montant des loyers (hors charges). L’incitation fiscale peut même atteindre 85 % si le propriétaire confie la gestion du bien immobilier à une association agréée. Une convention avec l’Anah (agence nationale de l’habitat) doit être signée pour une durée d’au moins six ans. La loi Cosse concerne les biens immobiliers neufs ou anciens, avec ou sans travaux, loués à titre de résidence principale pour le locataire qui ne doit pas faire